本篇聚焦于无序扩张中最具代表性的商业形态——购物中心与购物商城✿ღ，剖析其在郊区化浪潮下的弊病与潜能✿ღ。它们曾在政策激励下大规模蔓延✿ღ，却因单一功能✿ღ、汽车依赖✿ღ、空间低效而陷入衰败✿ღ。文章系统提出修复路径✿ღ：引入多样化建筑与混合功能✿ღ，重塑街区结构✿ღ，转化冗余停车场✿ღ，增加市民公共空间与开放绿地✿ღ，优化交通网络✿ღ，推动重新分区与法规创新✿ღ。案例展示了如何将单一封闭的商业体转型为功能复合✿ღ、步行友好✿ღ、交通便利的城镇中心——从短期的广场植入与节点激活✿ღ，到中期的零售环路构建✿ღ，再到长期的高密街区与公共设施完善✿ღ。无论是保留主力店再利用✿ღ、构建主街✿ღ，还是大胆转型为农业村落✿ღ，核心目标都是让商业成为社区骨架与生活舞台✿ღ，而非孤立的消费孤岛✿ღ。本篇不仅提供了设计与运营的工具箱✿ღ，更传递出一个强烈信号✿ღ：在更新浪潮中✿ღ，困境商业地产可以成为城市复兴的引擎✿ღ。

　　翻译/蔡燕飞✿ღ、陈艺佳✿ღ、陈思楠✿ღ、陈悦✿ღ、戴瑞烨✿ღ、邓思华✿ღ、黄雯君✿ღ、贾文贞✿ღ、李卓颖✿ღ、刘蔚琛✿ღ、马淑敏✿ღ、彭璐✿ღ、邱博伦✿ღ、宛天月✿ღ、王奥博✿ღ、王璞✿ღ、魏锦钰✿ღ、许嘉琪✿ღ、许诺✿ღ、杨宜晨✿ღ、杨昭洁木村衣里✿ღ、姚菲灵✿ღ、游慧慧✿ღ、张艺薇✿ღ、赵洲晔

　　本篇承接上文重点聚焦于购物中心和购物商城这两种典型的商业设施✿ღ。在城市扩张背景下✿ღ，许多郊区商业地块呈现出碎片化✿ღ、单一用途和汽车依赖的特征✿ღ，导致经济✿ღ、社会和环境表现不佳✿ღ。该手册提出了一系列相关修复策略✿ღ，例如引入多样化的建筑类型和混合用途✿ღ、交通修复与优化✿ღ、合理化停车布局✿ღ、规划开放空间和市民活动空间✿ღ、整合本地食物生产等✿ღ，通过系统性地改造可修复区域✿ღ，塑造功能复合✿ღ、步行友好的新城镇中心✿ღ。

　　“购物中心”作为集合式商业设施的统称✿ღ，指统一开发✿ღ、持有及运营的商业建筑群✿ღ，其选址✿ღ、规模等级与业态组合均需与商圈特征相匹配✿ღ。依据郊区停车规定✿ღ，购物中心的地面停车场常位于建筑前方✿ღ。

　　购物中心经美国城市土地学会（ULI）及国际购物中心协会（ICSC）分类体系界定✿ღ，演化出多种类型✿ღ，常用术语包括✿ღ：便利店（convenience store）✿ღ、便民中心（convenience center）✿ღ、邻里中心（neighborhood center）✿ღ、社区中心（community center）✿ღ、区域中心（regional center）✿ღ、主力店中心（power center）及生活方式中心（lifestyle center）✿ღ。其规模跨度从1500平方英尺（约140平方米）至超80万平方英尺（约7.4万平方米）✿ღ，服务半径从400米至25公里不等✿ღ。

　　便利店通常位于支路与集散道路交叉口✿ღ，由加油站或类似7-Eleven的便利店构成✿ღ，提供食品与日用品✿ღ。在无序扩张修复场景中✿ღ，此类设施可被改造为修复社区中的街角小店（详见第七章“建筑尺度修复✿ღ：汽车穿梭餐厅与加油站”）✿ღ。

　　便民中心常以小型食品超市为主✿ღ，提供有限的食品与个人服务✿ღ。若毗邻集散道路和主要道路交叉口的住宅小区✿ღ，便民中心可以被改造为商住混合型邻里中心✿ღ。

　　社区中心具有多业态✿ღ，包括折扣百货商店✿ღ、服饰店✿ღ、书店✿ღ、超市及餐厅等✿ღ。在大都市区✿ღ，邻里中心和社区中心可以被改造成公交导向型城镇中心（详见第三章“区域尺度修复”）✿ღ。

　　区域中心通常表现为以多家百货商店为锚定业态的封闭式购物中心✿ღ。鉴于其当前衰败现状所蕴含的特殊更新机遇✿ღ，本章后续将对此类商业综合体进行专项探讨✿ღ，并将其作为无序扩张修复策略中具有独特改造潜力的独立类型予以分析✿ღ。

　　主力店中心是品类主导型商业设施的更大规模集聚形态✿ღ，通常由多个“主力店零售商（big-box retailers）”构成✿ღ。此类中心总租赁面积（GLA）有时超过百万平方英尺（约9.3万平方米）✿ღ。

　　生活方式中心作为高端零售类型✿ღ，通过露天环境提供时尚服饰与家居用品✿ღ，开发商试图营造主街式购物体验✿ღ。该类型因运营时间较短且管理完善✿ღ，尚未成为无序扩张修复的重点目标✿ღ，尤其当办公与居住功能被植入其中形成相对自足体系时✿ღ。

　　当商店深度融入城市肌理（urban fabric）并具备高可达性时✿ღ，将成为社区与城市不可或缺且有价值的组成部分✿ღ。沿街商铺始终是街道最具活力的组成部分✿ღ。但当其以高密度形态孤立于居住与工作空间之外时✿ღ，将会导致城市无序扩张✿ღ。对此类无序要素的修复可以弥补街区结构的缺失✿ღ，改善与周边环境的连通性✿ღ，解决建筑前区停车场泛滥问题✿ღ、增加公共与绿色空间✿ღ，以及最重要的减少地块功能由单一用途占据主导的问题✿ღ。

　　随着城市人口外迁✿ღ，购物中心在1954年联邦激励政策至1986年税改法案期间大规模扩张✿ღ。联邦政府通过加速折旧政策✿ღ、对低成本的新建建筑给予税收减免等方式激励廉价新建项目以刺激经济✿ღ，导致郊区商业开发普遍采用7-15年短期资产模式进行融资——开发商以低成本建造项目✿ღ，仅追求短期收益✿ღ，漠视项目长期可持续性✿ღ。购物中心在各交叉口与带状区域无序蔓延✿ღ，陷入相互蚕食✿ღ、快速衰败的恶性循环✿ღ，最终被外围新建项目取代✿ღ。如今数十万平方英尺此类设施亟待拆除✿ღ、改造或再利用✿ღ。国际购物中心协会（ICSC）的数据显示✿ღ，美国人均零售面积达23.1平方英尺（约2.15平方米）✿ღ，总量达70亿平方英尺✿ღ。考虑到2007-2009年经济危机导致行业巨头大规模亏损破产✿ღ，零售业在近期难现增长✿ღ。郊区随处可见被封板的破败的商业立面✿ღ。

　　另一方面✿ღ，Bulmash房地产顾问公司预言大型项目时代终结✿ღ，主张聚焦存量更新✿ღ：随着贷款机构提高资本金要求与审核标准✿ღ，公共补贴将在房地产投资信托基金（REITs）去杠杆化进程中发挥关键作用✿ღ。优质区位（重要交叉口）✿ღ、社区融合度高且竞争压力小的困境商业地产✿ღ，其改造成本低于新建项目时具备开发价值✿ღ。核心要素包括✿ღ：就业岗位供给✿ღ、创客空间培育潜力✿ღ，以及利用现有结构✿ღ、临时建筑✿ღ、过渡性界面✿ღ、户外空间打造低成本工作场所的策略✿ღ。

　　购物中心的改造带来多重社会效益✿ღ：通过在商业空间上层引入公寓✿ღ，为工薪阶层与老年群体提供可负担的住房✿ღ，促进步行可达的独立生活✿ღ；24小时复合功能提升安全监控效能✿ღ；错峰共享停车减少泊位需求✿ღ；步行出行比例提升降低交通压力✿ღ。

　　本组图示系统揭示了购物中心作为无序扩张元素的典型缺陷✿ღ：图4-60呈现建筑类型单一化导致的业态同质化问题✿ღ；图4-61暴露步行友好街区结构的缺失✿ღ；图4-62量化展示大尺度地面停车场的低效空间利用✿ღ；图4-63则着重凸显未充分利用的剩余空间冗余✿ღ。

　　各角落均呈带状开发形态的典型郊区交叉口✿ღ，可转型为混合功能✿ღ、紧凑型且高连通性的城镇中心✿ღ，有效服务周边区域✿ღ。本案例旨在突破此类无序扩张修复的阈值限制✿ღ，并为此类修复项目的实施提供城市设计工具箱✿ღ。

　　图4-65所示改造策略具有彻底性与理想化特征✿ღ，旨在充分展现地块再开发潜力✿ღ。所有占地面积较大的既有建筑均被保留并融入城市肌理✿ღ。原混乱且危险的超大尺度交通“沟渠”式交叉口✿ღ，被转型为由城市型混合功能建筑群围合的市民广场✿ღ。

　　对此类带状购物中心集群的修复✿ღ，理想状态下应覆盖现有郊区交叉口的所有象限✿ღ。但受产权模式与区域增长动态制约✿ღ，亦可选择性地实施单侧或双侧象限改造✿ღ。核心任务在于对当前混乱✿ღ、完全车行导向且事故频发的交叉口进行更新——将其转型为广场可有效实现交通稳静化✿ღ，为周边社区打造真正的空间焦点与地标✿ღ，同时为新建混合功能建筑群创造可开发地块（图4-68）✿ღ。

　　本修复案例研究表明✿ღ：大部分既有建筑（包括外围地块的若干小型构筑物）均可保留并融入未来城镇中心✿ღ。通过构建连接主要商业集群（含图4-67顶部生鲜超市）的零售环线✿ღ，形成连续性城市肌理✿ღ。既有建筑可改造为商业空间✿ღ，亦可转型为文教机构（学校/美术馆/图书馆）木村衣里✿ღ、办公场所或适老化康养设施✿ღ。部分结构可转换为停车楼✿ღ，为前置停车场再开发创造条件✿ღ，避免新建停车设施✿ღ。

　　引入新的建筑类型和混合功能✿ღ：该购物中心由几个大型卖场组成✿ღ，其中包括一家杂货店✿ღ。这些建筑周围都是停车场和外置车道服务设施✿ღ，并设有直通车✿ღ。修复工作从引入其他建筑类型开始✿ღ，如孵化型企业的线性商业带以及住宅和办公功能的围合式街区建筑✿ღ。场地的集约化还需要配置立体停车场✿ღ。原大卖场经新建构肌理整合后保留商业核心功能✿ღ。如果零售业失败✿ღ，它们可以改作其他功能✿ღ，如画廊✿ღ、博物馆✿ღ、老年中心或大学卫星校区✿ღ。

　　连接和修复要道✿ღ：购物中心很少有街区结构✿ღ。商店前的大部分地面都铺设成了停车场✿ღ。修复工作首先是在商店前增加街道✿ღ，并将其与行人友好型零售环路连接起来✿ღ。新形成的街区周长不应超过 1,200 至 1,500 英尺✿ღ，以便于步行✿ღ。较大的街区需要用行人通道来分割✿ღ。复杂的交叉路口应简化木村衣里✿ღ，避免铺设大量路面✿ღ。广场可以轻松连接众多交叉的街道✿ღ，并在其周边创造大量可开发的房地产✿ღ。

　　合理安排停车场✿ღ：停车场是郊区购物中心最显著的特征✿ღ。其规模往往远超实际需求✿ღ；除了每年的一两个节假日外✿ღ，大部分时段处于低效利用状态✿ღ。这些停车场具有巨大的空间潜力✿ღ，可通过复合开发转化为新型城市功能区✿ღ。通过配置立体停车楼替代地面停车场✿ღ，可以容纳其他功能（如高密度住宅✿ღ、办公空间和市政功能）的建筑✿ღ。新建和修复的街道沿线还可以提供额外的停车位✿ღ。

　　界定开放空间和市民活动空间✿ღ：郊区的购物中心由于功能单一✿ღ，很少有市民活动空间✿ღ。近年来✿ღ，虽有部分项目尝试仿效商业主街设置餐饮娱乐功能✿ღ，但多数仍缺乏有场所感的公共领域✿ღ。通过增加居住✿ღ、办公和市政功能的建筑✿ღ，这些地方转型为主街区✿ღ、邻里中心✿ღ，甚至是24小时活跃的城镇中心✿ღ。原有过量的未定义的空间将被重组为一系列公共空间✿ღ。核心策略是新建一个广场✿ღ，以改善现状交通组织失序的交叉口✿ღ，创造一个地标性建筑和一种场所到达感✿ღ，减缓车流✿ღ，并将车流分散到店铺临街面✿ღ。

　　购物中心的现有分区通常仅限于商业功能✿ღ。重新分区的目的是允许多种混合功能✿ღ，将购物中心转变为城镇中心✿ღ。

　　以横断面为基础的分区建立协调的街道景观✿ღ，为不同建筑类型共融创造基础✿ღ。功能灵活且可互换✿ღ，停车位需求采用共享计算模式✿ღ。例如✿ღ，新增办公空间可与嵌入式住宅及部分公共服务设施错时共享停车资源✿ღ。且因在地混合功能可减少机动车出行需求✿ღ，进一步降低停车配建标准✿ღ。

　　拟议的规划图（图 4-70）呈现多级断面分区✿ღ。T6 区✿ღ，即城市核心区✿ღ，采用立体停车场的围合式街区建筑✿ღ，显著提升城市密度✿ღ。这些周边街区可容纳商店✿ღ、公寓✿ღ、LOFT和办公室✿ღ。T6 区划定了新广场✿ღ，创造了高质量的公共空间✿ღ。T5 区✿ღ，即城市中心区✿ღ，增加了生活设施✿ღ，并纳入了部分现有建筑✿ღ。T4 区✿ღ，即一般城市区✿ღ，为周边的现有建筑（大多为单户住宅）提供了向上分区的可能性✿ღ，以便更好地过渡到新的城镇中心✿ღ。新建的公共空间归入 CS（市民空间）✿ღ，包括新广场和现有大型卖场前的广场✿ღ。

　　将购物中心转变为城镇中心需要经过几个阶段✿ღ，包括短期✿ღ、中期和长期战略规划✿ღ。现有的状况是大片的沥青路面以及分散的小型建筑和大型卖场（图 4-71）✿ღ。

　　下一阶段将在新街道沿线增加多功能建筑✿ღ。这些建筑位于连接大型卖场建筑群的环路两侧✿ღ，而地面停车场则位于环路后方✿ღ。线性商业带在遮蔽部分现状建筑的同时✿ღ，提供可负担的商业与居住空间✿ღ。这一阶段是行人友好型城市肌理的开端（图 4-73）✿ღ。

　　第三阶段✿ღ，即长期修复阶段✿ღ，通过停车场结构和全面建成的周边环境来完善城市街区✿ღ。除了新的街道网络✿ღ，还将对现有的主干道进行修复✿ღ，使其更加方便行人✿ღ，并为周边的郊区社区提供更好的交通条件（图 4-74）✿ღ。

　　1. 根据“城市蔓延修复评估工具”和“空地分析”（见第三章“区域尺度的修复”）✿ღ，在区域尺度对购物中心进行分析✿ღ。若诊断结果显示具备修复潜力✿ღ，则进入下一阶段实施流程✿ღ。

　　3. 对接所在区域的市议会或郡级主管机构✿ღ。制定购物中心修复的区域联动策略✿ღ，重点关注其转型为城镇中心的潜力✿ღ。应在新的城镇中心和其他节点之间提供交通服务✿ღ，将它们与区域就业目的地连接起来✿ღ。如果开发商能证明该项目具有区域战略价值且符合可持续性发展目标✿ღ，那么将更容易获得公众支持和潜在投资✿ღ。

　　4. 制定并推动新的形式规范实施✿ღ，为购物中心向城镇中心转型提供法定依据（见第四章“社区尺度的修复✿ღ，第四步✿ღ：引入监管和管理技术”）✿ღ。可以通过一项全面区划条例替代现行市政法规✿ღ，赋予购物中心修复法定效力✿ღ，也可以针对单一/组团式购物中心设立专项覆盖区划✿ღ。

　　5. 探索公共激励措施✿ღ，改善毗邻大道和购物中心内的基础设施（见第四章 社区尺度的修复✿ღ，第四步✿ღ： 确保实施激励措施）✿ღ。

　　6. 选择购物中心部分或整体收购方案木村衣里✿ღ。与个体业主签订合同和/或购买选择权（合同期限可延长）✿ღ。在尽职调查期间✿ღ，开始与县政府和主要决策者讨论项目的可行性✿ღ。如果反馈积极✿ღ，则进入下一步✿ღ。

　　8. 制定管理主街的战略✿ღ。组建一个统一的实体来协调租户和业主✿ღ，以确保店面的正常运营✿ღ、平衡和维护✿ღ，以及街景的简洁性和经济性✿ღ。

　　10. 分析邻近购物中心或购物中心内的主要干道的管辖权✿ღ，如果这些干道属于州交通部管辖✿ღ，则应尽可能将其移交给当地市政府✿ღ。要修改州立主要道路标准以创造行人友好型和公交导向型环境✿ღ，难度较大✿ღ。地方行政辖区可与受城市蔓延影响的社区直接合作✿ღ。

　　11. 评估社区对现有零售✿ღ、办公和住宅空间的需求✿ღ。如果市场疲软✿ღ，探索重新利用现有商业建筑孵化本地企业的潜力✿ღ。确定并吸引那些无力承担较贵地段租金✿ღ，但又能为社区提供基本服务（如咖啡店✿ღ、干洗店✿ღ、理发店等）的艰难企业✿ღ。

　　12. 评估是否有可能保留可行的建筑✿ღ、拆除功能不全的建筑✿ღ、增加孵化型商业线性带✿ღ、增加生活工作单元✿ღ，以及引入复合功能的围合式街区建筑（配建立体停车楼）✿ღ。

　　13. 探索植入市政建筑的可能性✿ღ：在转型后的购物中心内选址布局具有场所催化效应的市政建筑✿ღ，以此强化空间认同感与社区归属感✿ღ。邮局✿ღ、图书馆✿ღ、市集✿ღ、宗教建筑或会议厅都可以发挥这一作用✿ღ。

　　14. 开始筹备公共进程和可能的合作设计与规划会议（charrette）✿ღ。让地区政府✿ღ、邻近的分区及其协会✿ღ、当地商界✿ღ、商会✿ღ、学校董事会和非营利组织参与进来✿ღ。

　　15. 完成一次公众研讨会✿ღ，最好是在项目现场✿ღ。让决策者和利益相关者参与其中✿ღ，探讨各种方案和分期方案✿ღ。结果必须基于共识✿ღ。

　　该购物中心虽位于斜向干道两侧✿ღ，地理位置相当优越✿ღ，却呈现典型郊区形态特征✿ღ。建筑大幅退界✿ღ，临街界面被地面停车场占据✿ღ。既有少量街道与斜向干道形成非常规夹角✿ღ，造成空间利用低效的畸形交叉口（图 4-75）✿ღ。

　　建议保留现有建筑的位置（可逐步用新建筑取代）✿ღ，但要将建筑前的空间重新组织成一个广场✿ღ，将人流引导到靠近店面的地方✿ღ，创造一个令人难忘的市民空间（图 4-76 和 4-77）✿ღ。

　　二十多年前✿ღ，马萨诸塞州的马什皮公共中心（Mashpee Commons）开创性地将一个带状购物中心改造成一个城镇中心✿ღ，为周边 23 平方英里的郊区提供服务✿ღ。该项目首次采用了多种城市设计技术✿ღ，包括穿插现有建筑的人行通道并对其进行再利用（图 4-78）✿ღ，运用线性商业带遮蔽停车场并为本土商户提供空间✿ღ，以及构建主次街道网络体系（A/B级街道）✿ღ。A/B 街道技术（图 4-79）将步行体验欠佳的外部车行大道划为次街道或 B 街道✿ღ。步行体验极佳的内部街道被指定为主要街道或 A 级街道✿ღ，并按照法规要求保持高标准（如连续✿ღ、安全和有趣的临街面）✿ღ。这种技术随后被应用于市中心的更新项目中✿ღ，在保留活力步行网络的同时✿ღ，兼容停车场✿ღ、加油站和其他城市生活必需元素✿ღ。

　　正对朝向高速公路的带状购物中心进行渐进式城市化✿ღ，其主要策略是建造一条平行的主街道✿ღ，包括三个阶段✿ღ。第一阶段是将既有的汽车穿梭餐厅和大型商场整合融入一条主街道（见图 4-82）✿ღ。通过外露的停车场✿ღ，这些餐厅依旧在高速公路的视野范围内✿ღ，但已整合融入混合用途的城市沿街界面中✿ღ。同时✿ღ，在两座大型商场前建造一个广场✿ღ。第二阶段✿ღ，拆除其中一座大型商场✿ღ，并以混合用途的街区取而代之（见图 4-83）✿ღ。最后阶段✿ღ，移除另一座大型商场✿ღ，并实现主街道两侧的城市化（见图 4-84）✿ღ。

　　购物商城是修复扩张最有希望的潜力者✿ღ。由于其地理位置✿ღ、地块大小✿ღ、权属结构以及发展公共交通和混合用途的可能性✿ღ，它们极具潜力转型成为城镇中心或交通便利的城市核心区✿ღ。

　　购物商城通常位于交通要道的交叉口✿ღ、城市扩张的脉络沿线✿ღ，以及许多住宅区附近✿ღ。这使得购物商城成为整合区域快速公交✿ღ、轻轨或其他公共交通方式的理想中心节点✿ღ。购物商城里的剩余零售空间可以通过置换✿ღ，引入办公✿ღ、住宅✿ღ、酒店✿ღ、市政✿ღ、机构等互补性用途✿ღ。由于这些优势✿ღ，购物商城已经成为城市扩张修复最常见的改造目标✿ღ。

　　改造案例包括佛罗里达州博卡拉顿的米兹纳公园（Mizner Park）✿ღ、加利福尼亚州帕萨迪纳的帕西欧科罗拉多（Paseo Colorado）✿ღ，以及科罗拉多州莱克伍德的贝尔玛（Belmar）✿ღ。

　　要充分发挥购物商城修复的潜力✿ღ，洞悉其区域背景至关重要——地理位置以及与区域内其他中心的关联性✿ღ。鉴于其庞大的建筑体量和作为零售业态的聚集地✿ღ，购物商城能够对周边区域产生显著影响——一个蓬勃发展的购物商城能够带动周边带状商业✿ღ、快餐店✿ღ、银行和娱乐场所的发展✿ღ。反之✿ღ，其衰败也可能会对其他商业带来负面影响✿ღ。但是✿ღ，各个购物商城的情况不尽相同✿ღ。例如✿ღ，位于郊区住宅区内的购物商城✿ღ，相较于哪些地处远郊边缘✿ღ、完全依赖未来发展前景的购物商城✿ღ，更快地转型为城镇中心✿ღ。

　　为了清晰辨别地理位置和类型的关键差异✿ღ，务必开展场地分析✿ღ，由此确定修复的性质与可行性✿ღ。如果购物商城仍然保持良好的运营态势✿ღ，修复策略应该立足未来发展——以前瞻性的愿景和积极的姿态进行——改造工作应在购物商城仍具有经济活力时便启动✿ღ。一旦购物商城失去经济活力✿ღ，改造工作就变成了亡羊补牢或追溯性的措施✿ღ。

　　购物商城的修复可以通过一系列干预措施来实现不朽情缘app下载✿ღ，可以通过一次性的大规模改造✿ღ，也可以是历时数十年的分阶段实施✿ღ。购物商城的主体结构可以先行保留并整合到城市肌理中✿ღ，随后逐步拆解部分建筑✿ღ，仅保留关键商业✿ღ，最终形成一条主街道✿ღ。如果剩余的建筑建构已显陈旧无法继续使用✿ღ，最终阶段可能包括对购物中心的全面拆除✿ღ。这些是独立的改造策略✿ღ，可以根据实际情况按顺序分阶段使用✿ღ，也可以选择性地部分实施✿ღ。

　　引入混合用途并重新将主要道路连接到城市街区网络✿ღ，是合乎逻辑的改造措施✿ღ。然而✿ღ，最为关键的改造措施在于优化停车布局冰增设停车设施✿ღ，因为这能为构建城镇中心所需的高密度开发和混合功能提供便利条件✿ღ。

　　由于购物商城改造项目需要私营部门的巨额投入✿ღ，因此✿ღ，必须提供强有力的激励措施✿ღ。当废弃或衰落的购物商城被改造并提升为功能齐全的城镇中心✿ღ，并引入住宅木村衣里✿ღ、办公等配套设施补充零售业态时✿ღ，这些强化节点之间的公共交通将变得切实可行✿ღ。正如联邦政府补贴助长城市扩张的州际公路一样✿ღ，联邦✿ღ、州和地方政府也应支持修建交通网络来连接已改造的商业节点✿ღ，从而支持区域性的公共交通系统✿ღ。

　　激励措施和实施技巧包括以下一系列方法✿ღ：法定许可（需州级授权立法）✿ღ、免除州和联邦评估✿ღ、州和联邦对停车楼和公共交通的资金支持✿ღ、开发权转移与购买机制✿ღ、税收增量融资✿ღ、商业改进区等（详见第四章“社区尺度修复✿ღ，第四步✿ღ：确保实施激励措施”）

　　购物商城的缺陷和其他蔓延式商业相似✿ღ，但有些方面更为突出✿ღ：单一功能建筑的占地面积过大（见图4-88）✿ღ；大面积未充分利用的地面停车场阻碍了行人交通（见图4-89和4-90）✿ღ；唯一明确的公共空间仅存在于购物商城内部（见图4-91）✿ღ。然而✿ღ，这些缺陷同时也蕴藏着改造和修改的潜力✿ღ。例如✿ღ，广阔的停车场极易被改造为新的结构和多样的公共空间✿ღ，包括种植与生产本地食材的城市菜圃✿ღ。

　　现有场地中的两个主要特征是巨大的购物中心建筑体量✿ღ，以及环绕其四周的大规模地面停车场（见图4-92）✿ღ。一些规模较小的商业场所✿ღ，主要以汽车穿梭式门店的形式✿ღ，分布在地块的边缘✿ღ。

　　图4-93展示了设想的停车场填充方案✿ღ，利用周边街区的城市肌理来填充现有停车场✿ღ，部分街区内设有停车楼✿ღ。图中高比例的红色标示了拟新建的填充结构✿ღ，突显了此类改造的显著变化木村衣里✿ღ。这种彻底的干预措施是合理且必要的✿ღ，因为修复后的购物中心对于区域的结构调整和经济复苏具有重要意义✿ღ。

　　针对购物中心的主动修复有三种不同程度的干预措施✿ღ。现状图（图4-96）展示了购物中心及其周边郊区环境✿ღ，具有进行更大规模干预的潜力✿ღ。这三种方案都着眼于将周边环境整合到统一的城镇中心设计中✿ღ，并与相邻的交通干道相连✿ღ。一种设计方案是在在环绕购物中心的环路旁设置一条雨水管理水渠✿ღ，不仅是实用的排水设施✿ღ，也是社区的公共便利设施✿ღ。

　　在方案一中✿ღ，购物中心的主体结构被保留✿ღ，并整合融入新的城市肌理中（见图4-97）✿ღ。建筑结构将被翻新✿ღ，屋顶被改造成花园✿ღ。这个方案最为保守✿ღ，它假定购物中心将作为大型建筑继续存在运营✿ღ，尽管其功能可能会发生改变✿ღ。购物中心建筑或其部分可以转型为市政用途（如大学校园✿ღ、托儿所✿ღ、社区中心✿ღ、博物馆等）或办公用途✿ღ。此方案通过一系列图解进行分析✿ღ，展示了将其转变为混合用途中心的关键步骤✿ღ。

　　方案二仅保留主力商业✿ღ，并构建一条主要街道（见图4-105和4-106）✿ღ。方案三则演示了如何将整个购物中心地块转变为一个农业村落（见图4-111和4-112）✿ღ。

　　引入新的建筑类型和混合功能✿ღ：购物中心的主要特点在于其作为大型建筑单体✿ღ，汇聚了大量零售业态✿ღ。修复方案一是维持建筑的完整邢台✿ღ，并将其整合融入混合用途的城市肌理✿ღ。这种情况适用于商铺和主力商业仍然具有经营活力✿ღ，或易于改造用于其他用途✿ღ。购物中心建筑被视为一个宏伟的“购物长廊”予以保留✿ღ，周边新建的建筑群形成了街道✿ღ、广场和开放空间的肌理✿ღ。大量的零售业态通过公寓✿ღ、复式✿ღ、联排组屋✿ღ、商住单元✿ღ、办公空间及酒店等业态进行平衡✿ღ。

　　连接和修复要道✿ღ：购物中心往往占据核心区位✿ღ，如同“漂浮”在5-100英亩的广阔地块中✿ღ，四周被地面停车场环绕✿ღ。它通常位于交通繁忙的交叉路口的一角✿ღ，入口数量有限✿ღ，需通过环路进入不朽情缘app下载✿ღ。这些图示呈现了一种简易策略✿ღ，即保留环路作为组织结构✿ღ，并将所有既有道路延伸并连接成以购物中心为核心的放射状路网✿ღ。所形成的街区尺度足以容纳停车设施✿ღ，但为了提升步行便利性和区域连通性✿ღ，长度控制在 1500 英尺以内✿ღ。

　　合理安排停车场✿ღ：郊区购物中心广阔的停车场通常规模过剩✿ღ，超出实际需求✿ღ，因此利用率偏低✿ღ，一年中仅有一两次高峰期✿ღ。这些停车场蕴藏着高强度开发的巨大潜力✿ღ。这些图示细致地呈现了购物中心停车场及其如何转变为城市肌理的一部分✿ღ。地面停车位被停车楼取代✿ღ，从而释放出大量土地用于建设住宅✿ღ、办公楼✿ღ、酒店及公共设施✿ღ。停车楼是购物中心改造中的关键要素✿ღ，因此应作为重要的公共基础设施给予激励✿ღ。

　　界定开放空间和市民活动空间✿ღ：购物中心内部往往是郊区居民唯一的公共聚集场所✿ღ。提供公共空间的方式之一是在现有结构周围增加构筑物✿ღ，将广场✿ღ、游乐场和街区广场交织其中✿ღ。新建的街区包含半公共空间✿ღ，这些空间将成为步行网络的一部分✿ღ。此外✿ღ，一条与环路平行的运河也将被引入✿ღ，它不仅是雨水管理设施✿ღ，也成为了新社区的公共设施✿ღ。

　　整合本地食品生产✿ღ：改造后的购物中心内新建的公共空间✿ღ，如广场✿ღ、附属绿地空间和混合用途街区的内部✿ღ，均可以作为社区菜园的潜在选址✿ღ。同时✿ღ，还可以在建筑屋顶和停车场顶层引入私人花园✿ღ。新运河可以作为社区花园理想的灌溉水源✿ღ。将都市农业融合到新城镇中心区时✿ღ，应根据市场需求偏好进行精细化调整✿ღ。

　　重新规划分区✿ღ：传统的购物中心分区规划通常允许零售用途高度集中（图4-98)✿ღ。虽然大面积的店铺本身并无不妥✿ღ，但缺乏其他功能导致业态环境单一✿ღ，一旦商场经营不善✿ღ，可能会对周边区域造成负面影响✿ღ。重新规划分区的目标是通过功能复合促使购物中心区转变为城镇中心区✿ღ。

　　场地建筑密度的提升将通过引入围合式建筑来实现✿ღ，这种建筑类型非常灵活✿ღ，能够以各种组合形式容纳商店✿ღ、办公室✿ღ、复式公寓和普通公寓✿ღ。这些建筑类型归属于T6城市核心区的分区范畴✿ღ。

　　拟议的分区管理规划（图4-99)根据建筑平面类型划分为几个区域✿ღ。T6为城市核心区域✿ღ，包含了购物中心周边的围合式建筑✿ღ；T5为城市中心区✿ღ，包含了商住混合的公寓和联排别墅✿ღ，并整合部分现状建筑✿ღ。T4为普通城区✿ღ，包含了公寓式别墅✿ღ。新增的公共空间被划分为市民空间（CS✿ღ，Civic Space）类别✿ღ，包含现状购物中心的前广场和露天广场✿ღ。

　　改造的第一阶段规划了一条连接新建或拟建的公交站点与商场入口的主干道（图4-101)✿ღ。同时✿ღ，在环路内建立道路网络✿ღ。这一阶段仅在主街临街面规划建造一排建筑✿ღ，保留建筑后方的现有地面停车场✿ღ。

　　第二阶段（图4-102)主要着眼于环路内大部分围合式建筑与停车设施建设✿ღ，并修建一条与环路平行的运河✿ღ，用来收集新建城区的雨水径流✿ღ。

　　第四阶段比较特殊✿ღ，既可以作为大型购物中心没落后的的备选方案✿ღ，也可以作为一个独立的实施方案✿ღ。这一阶段仅保留和改造主力店✿ღ，商场的其余部分将被拆除（图4-104)✿ღ。保留前几个阶段形成的街区结构✿ღ，并在主力店之间规划一条主街✿ღ，适当补充部分建筑完善道路界面✿ღ。

　　第二种方案是重新利用原有的主力店✿ღ，将购物中心转型为一条商业街✿ღ。规划新建多条街道以重构空间格局✿ღ，为商业街输送人流✿ღ。主力店可以保留商业功能✿ღ，也可以成为市民的公共活动场所✿ღ。还可以通过在原有空间内巧妙开辟庭院的方式✿ღ，为老年活动中心等设施提供空间✿ღ。

　　第三种策略提出了将购物中心转变为农业村庄的大胆猜想✿ღ。该方案假定周边地区人口流失✿ღ，将购物中心改造成一个乡村聚落✿ღ，将停车场改造成为菜园不朽情缘app下载✿ღ。作为参照✿ღ，规划的广场尺度与意大利锡耶纳的坎波广场相当✿ღ。

　　该方案将环境元素融入到现有商场建筑和新建的基础设施中✿ღ。新建筑采用自然通风和采光设计✿ღ，并在新旧建筑的屋顶引入被动式太阳能系统和屋顶花园（图4-113）✿ღ。

　　三个方案的共同特点是都设计了一条运河不朽情缘app下载✿ღ，既成为亮眼的景观设施✿ღ，又兼具雨水蓄留与灌溉水源功能（图4-114）✿ღ。市民绿地可用作社区花园（图4-115）✿ღ。

　　1. 区位分析✿ღ。运用“扩张修复评估工具”和“空地分析”（参见第三章“区域尺度修复”）评估商场在区域背景下的潜力✿ღ。若具备修复可行性✿ღ，则进入下一步✿ღ。

　　（1）在购物中心仍然繁荣的时候整合现有建筑✿ღ。这是一种未雨绸缪的积极修复✿ღ，旨在提前应对购物中心的衰败✿ღ，并着手打造交通导向混合用途的城镇中心✿ღ。

　　（2）保留部分主力店及/或现有停车场等现有建筑✿ღ。该方案适用于购物中心已处于衰退过程但尚未关闭的阶段✿ღ，可在原商场中轴线位置规划主街✿ღ。

　　（3）全面重建或追溯性修复✿ღ。当购物中心已彻底衰败✿ღ、建筑结构无法修复且地块需要整体再开发时采用该策略✿ღ。

　　（4）退行性改造✿ღ。若因社会经济因素导致区域人口流失✿ღ，可将地块全部或部分还原为农业用地✿ღ，划分为独立或社区农园✿ღ。保留部分基础设施改造为街道与广场✿ღ，将商场替换为小型建筑群✿ღ，形成农业村落形态✿ღ。

　　5. 联系当地相关区域管理机构（如区域委员会或政府）✿ღ，制定购物中心修复的区域发展战略✿ღ，重点挖掘其转型为城镇中心的潜力✿ღ。新城镇中心与其他区域节点间应建立便捷的公共交通✿ღ，确保与区域其他目的地的通达性✿ღ。若开发商能证明项目具有区域战略意义并能促进长期可持续发展✿ღ，则更易获得公众支持与潜在投资✿ღ。

　　6. 推动制定新的形态法规（参见第四章社区尺度修复·第三步✿ღ：引入法规与管理技术）✿ღ，通过全面修订现行区划条例或建立商场地块的叠加区划✿ღ，为购物中心向城镇中心的转型提供法律依据✿ღ。具体可采用两种方式✿ღ：全面更新市政区划法规允许购物中心修复✿ღ，或为商场地块设立特别叠加区划✿ღ。

　　7. 探讨针对购物中心内部及毗邻主干道基础设施改善的公共激励政策（参见第四章社区尺度修复·第四步✿ღ：确保实施激励措施）✿ღ。重点研究可促进交通网络优化和场所品质提升的财政补贴或政策支持方案✿ღ。

　　8. 制定购物中心部分或整体收购策略✿ღ。通过可扩展合同期限的期权合约或购买协议确保产权交易✿ღ，在尽职调查阶段即与政府及关键决策方商议项目的可行性✿ღ。若反馈正面✿ღ，则推进后续工作✿ღ。

　　10. 建立主街管理机制✿ღ。设立一个统一的实体机构协调商户与业主✿ღ，以确保店面运营的协调性✿ღ、商业业态的平衡性✿ღ、店招维护的规范性✿ღ，以及街道景观的简约性与经济性✿ღ。

　　12. 分析购物中心周边主干道的管辖权限✿ღ，如属州交通部门管辖✿ღ，应尽可能争取将其管理权移交地方政府✿ღ。州级道路标准较难调整以满足步行友好和公交导向的环境需求✿ღ，而地方政府能够更直接地与受城市扩张影响的社区协作✿ღ。

　　13. 探索在购物中心改造建筑内或新建区域布局市政机构的可行性✿ღ，这些机构可作为场所营造的催化剂和社区认同感的载体✿ღ。邮局✿ღ、图书馆✿ღ、市场或宗教建筑均可承担此功能✿ღ。当购物中心大部分空间需功能重置时不朽情缘app下载✿ღ，大学分校✿ღ、养老设施✿ღ、会议中心和剧院也可成为再开发的重要锚点✿ღ。

　　14. 启动公众参与流程筹备工作✿ღ，准备开展协同设计与规划工作坊（charrette）✿ღ。需联动区域政府✿ღ、相邻社区及其协会✿ღ、当地商界✿ღ、商会✿ღ、教育委员会和非营利组织等多方参与✿ღ。

　　15. 在项目现场优选举行公开工作坊✿ღ，召集决策者与利益相关方共同探讨多种方案和分期实施策略✿ღ，最终成果须建立在共识基础上✿ღ。

　　本案例研究展示了如何将一座废弃购物中心再城市化改造为主街型城镇中心✿ღ。方案创造性地保留梅西百货作为空间终端和地标建筑（图4-116与4-117）✿ღ。

　　该策略旨在构建多层次的内外连接系统✿ღ，打造从城市核心区向周边郊区社区过渡的完整环境体系✿ღ。原被停车场覆盖的溪流通过揭盖复明工程改造为线性公园✿ღ。办公家具办公桌✿ღ，办公隔断✿ღ。